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Bundesgerichtshof stärkt Rechte der Vermieter
Bei unberechtigter Mietminderung droht fristlose Kündigung

 

 

Der Bundesgerichtshof hatte zu entscheiden (Urteil vom 11. Juli 2012 - VIII ZR 138/11), ob einem Mieter wegen Mietrückstands fristlos gekündigt werden kann, wenn er die Miete zuvor aufgrund eines vermuteten Mangels (Schimmel) minderte aber über die Ursachen des Mangel und deren  Verwantwortlichkeit im Irrtum war.

 

Ein Mieter eines Einfamilienhauses hatte aufgrund von Schimmel die Miete gemindert. Es kam zum Streit hinsichtlich der Ursache des Schimmels. Der Vermieter behauptete falsches Lüftungsverhalten, der Mieter sah bauliche Mängel als Ursache.

 

Aufgrund von aufgelaufenen Rückständen wurde dem Mieter die fristlose Kündigung ausgesprochen. Im Laufe des Prozesses zahlte der Mieter nach, nicht rechtzeitig nach. Im Prozess bestand der Vermieter auf vollständige Zahlung, auch der Verzugszinsen und Räumung des Hauses aufgrund der ausgesprochenen fristlosen Kündigung.

 

Der Bundesgerichtshof hat bestätigt, dass bei einem Irrtum über die Ursachen eines Mangels eine Mietminderung den Vermieter zur fristlosen Kündiung nach Auflaufen entsprechender Rückstände und Ablauf der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB berechtigt.

 

Der Mieter hätte bei ungewissen Ursachen von Mängeln die Möglichkeit die Miete unter Vorbehalt zu bezahlen. Dies vor allem deshalb weil es „Den Beklagten [Mietern, Anm. des Verfassers] sich die Vermutung aufdrängen musste, dass das Vorhandensein von zwei Aquarien sowie eines Terrariums mit Schlangen eine die Schimmelbildung begünstigende höhere Luftfeuchtigkeit in der gemieteten Wohnung bedingte und somit an das Lüftungsverhalten entsprechend höhere Anforderungen zu stellen waren."  (Pressemitteilung des BGH)

 

Das Urteil stärkt Vermieterrechte und nimmt Mietern bei unklaren Ursachen vermeintlicher Mängel die Möglichkeit, ohne weiteres die Miete zu mindern. Es wird erwartet, dass im Vorfeld sorgfältige Ursachenforschung betrieben und nicht ohne weiteres die Miete gemindert wird. Der Mieter hat immer die Möglichkeit unter Vorbehalt zu zahlen und kann somit in Zukunft bei Unklarheiten den Vermieter nicht sofort unter Druck setzten.

 

Da diese Entscheidung aufgrund der Besonderheiten - Aquarien, Terrarien - Raum für Auslegungen enthält, ist es immer ratsam den jeweiligen Einzelfall sowohl als Mieter vor einer Minderung, als auch auf Vermieterseite vor einer fristlosen Kündigung genau zu überdenken.

 

Für Fragen hierzu steht Ihnen Rechtsanwalt Ebenrecht unter 06221 / 60 74 67 oder Diese E-Mail-Adresse ist gegen Spambots geschützt! JavaScript muss aktiviert werden, damit sie angezeigt werden kann. zur Verfügung.